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いよいよ中国のGDPが日本を上回ったようです。強い経済発展を続ける中国、景気低迷から抜け出せない日本、世界経済の地図は塗り替えられてゆきます。日本の個人消費・住宅は不振が続き、デフレから抜け出せない状態が続いています。また、このような状況の中、円は強くなり日本の輸出産業を苦しめます。最近では、中国がその強い通貨「元」で割安となった日本の不動産に投資をする姿も見られるようになりました。

昨今、我が国の不動産の価格は下落しています。リーマンショック以降の不況により、企業や個人が不動産を手放すケースが多くなりました。さて、今回はこのような経済状況の中での不動産投資の魅力とリスクを考えたいと思います。経済が不安定な時期だからこそ、不動産と真剣に向き合い考える必要があるのです。最近は、不動産の価格が下がっているのだから投資はまだ不安であると考える方もみえれば、下がっている今だからこそ割安な不動産に投資しようと考える方も見えると思います。また、老後の不動産収入を年金にプラスして得られるとか、サラリーマン大家さんとして副収入を得るなどの話しもよく聞かれます。では、不動産に投資することの魅力とはどんなことなんしょう。不動産を土地の活用を中心に考えればインフレ時にはたいへん心強い資産と言えます。高度成長期はこれで蓄財をした人や企業も多いのです。現金を持っているより、土地に変えておいた方が有利だった時代です。そのような時代では建物は減価してしまうのであまり価値が認められませんでした。不動産、特に土地が値上がりするので建物の潜在的価値である利回りはあまり注目されませんでした。土地の値上がり率よりも不動産そのものが持つ建物等の投資利回りが注目されるようになったのは最近のことなのです。投資と言う観点から見てみますと、昨年の日経平均は１年間で４０％以上下がりました。しかし、乱高下の大きい中古マンション等は東京都エリアでも７％の下落で止まっています。土地も下落を続けていますが一年で40％以上下げる事はありません。株式と不動産を同じに語ることはできませんが、居住用の賃貸マンションの賃料等はあまり景気に左右されず、入居者がいることを前提とすれば安定した収入が得られる投資と考えられます。また、銀行預金に比べると高い利回りが期待できるのも事実でしょう。もちろん、一戸の部屋だけに投資をすれば入居者がいないと収入はゼロになってしまい、利回りは０％となってしまいます。多数の部屋や一棟複数戸を所有していれば、そのようなリスクは低くなります。また、不動産は売りたくてもマーケットが冷え込んで買い手が付かない、購入した時よりも価格が下がってしまう等の換金性に対する即効性や値下がりも大きなリスクとして考えられます。売却経費がかさんだり年間の固定資産税が思わぬ負担となったりすることもリスクとなります。投資不動産の購入時の注意点は、利回りの標記にあります。利回りはすべての経費を差し引いて表すべきですが、必要な経費が記されていないものもあるので注意したところです。所有期間中の経費としては、固定資産税はもちろんのこと、管理費、修繕費、火災保険などがあります。また、金融機関から長期に借り入れをして事業を行う場合が多いと思いますが、その金利の上昇もリスク、少子高齢化、人口減少、一人世帯の増加、そして地震などの天災も日本や社会構造が抱える問題であり、今後の不動産経営にも大きく影響してきます。これらの要因を踏まえ、経費を抑えながらも質を落とさないようにするのがオーナーとしての能力となる訳です。

収益を得られる不動産は、居住用、店舗・事務所用、駐車場等がありますが、どれも投資金額、入居率、所有のための経費、所有期間中の経費、金利や天災、社会構造を考えることは重要な要素となります。

不動産投資には魅力もリスクもありますが、これからの時代、不動産投資はその質を落とさないようにし、戦略的に行うことが必須となってきました。

前田由紀夫

ここのところ政治や経済が不安定であり、しばらく先の見えない状況が続いています。そのせいか、不動産についてもあまり良い話は聞きません。公示価格や相続税路線価も軒並み下落しています。されとて、すべてが悪い訳ではなく、高収益を上げている不動産もあり、市場は二極化しています。「不動産は所有の時代から使用の時代に変わった」と言われるようになったのは数年前の事ですが、最近その言葉が身にしみて感じるようになりました。

その国の経済の状態を知る指標はGDPです。そのGDPの中に分けられている、不動産関連の項目は、「民間企業設備投資」と「民間住宅投資」となり、大きく影響してきます。再開発事業やオフィス・商業ビルの建設や増改築などは「民間企業設備投資」の額に大きく左右します。また、「民間住宅投資」は、住宅の設備修繕、インテリア、水道光熱費など、居住関連支出となり住宅に対する直接投資以上の金額が波及効果として現れます。民間企業設備投資は08年実績で約82兆円、民間住宅投資は約15兆円で実質GDPの約541兆円に対して18％を占める事になります。昨今の「民間住宅投資」の落ち込みは、新設住宅着工戸数の減少にあらわれており、昨年の落ち込みは危機的なものとなりました。これは、不動産市場における、需要が原因と言うだけではなく、供給側の問題があると考えられます。マンション等の需要はそれほど減っていないものの、金融機関が開発をするデベロッパーにお金を貸さない等の要因も大幅に新設着工戸数を減らした原因と考えられます。金融システムがスムーズに機能し、不動産にお金が流れれば、この業界が苦境を脱出できる可能性は出てくると考えられます。

最近の住宅市場は、東京圏で昨年５月以降、分譲マンションの売行きを示す初月契約率が好調とされる７０％前後まで回復しています。これらは、昨年のマンションの供給戸数が３万６千戸と、2000年の９万５千戸の三分の一に落ち込み、実に17年振りに４万戸を割った事が影響していると考えられます。また、オフィスビル市場は東京都心部で賃料が大幅に低下し、稼働率は回復傾向にあります。丸ノ内・大手町では、リーマンショック以前までは一坪あたり６万～７万円だったところが、最近では４万円以下でテナントを募集した例も見られます。賃料の下落はオフィスビル事業にダメージを与えます。企画段階での都心の新築ビルは、坪あたり３万円前後が限界の賃料相場だと言われています。分譲マンションやオフィスビルのいずれも、価格の低下によって物理的な需要、指数等が回復してきています。不動産の景況感を実感するにはマンションの契約率や、稼働率だけで判断するのは難しい時代となってきました。また、不動産事業者の業況ですが、財）土地総合研究所の不動産業調査によれば、不動産流通業（住宅地）の「経営の現況」指数は07年7月時調査で2年振りにマイナスとなって以降、落ち込みが続いていましたが、09年1月時調査の69.4ポイントを底に上昇に転じています。また、同時期、住宅・宅地分譲業の｢経営の現況｣指数も、61.9ポイントを底に4月、7月、10月と回復傾向にあります。しかし、以前マイナス圏内であり、上昇テンポも鈍化しているものの改善の兆しはみられます。しかし、ビル賃貸業の「経営の現況」指数は08年10月時調査で３年振りにマイナスに転じてから、時間がたつに従ってそのマイナス幅が拡大しています。昨年10月時点で33.3ポイントと７月の調査から６ポイント改善したものの、まだまだ悪化傾向が続いています。

不動産分野のデータのうち、住宅関連は景気の「先行指標」とされていますが、オフィスビル関連は「遅行指標」となるものが多いようです。企業にとっては、オフィス関連投資は金額が大きい割に業務への反映が送れる場合が多く、株主や従業員への説明責任を考えると、景気や業況に関するデータが上昇してこないと投資に踏み切ることは難しいと考えられます。

政府は「新成長戦略」なるものを発表しました。名目３％、実質２％を上回り、09年473兆円を20年には650兆円にまで拡大する目標です。これまでは、実質成長率を重視していましたが、今回の新成長戦略では名目成長率を重視しています。何れにしましても、不動産を取り巻く環境変化も大きく変わる事が予想されます。

前田由紀夫

インスブルックの街角

先月、政権交代をはたした連立民主党の鳩山内閣が解散をし、新たに菅内閣が発足しました。強い経済、強い財政、強い社会保障の実現のための新成長戦略が策定されました。建築、不動産業の戦略として、中古住宅・リフォーム市場の倍増計画が盛り込まれました。これまでの、新築重視の住宅政策からストック重視の住宅政策への転換を促進するため、建物検査・保証、住宅履歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革、マンションの再生を盛り込んだ中古・リフォーム市場整備のためのトータルプランの策定をしました。また、中古住宅流通市場・リフォーム市場を２０兆円まで倍増を図るとともに、ネット・ゼロ・エネルギー住宅を標準的な新築住宅とすることを目指します。これを受けて、国土交通省では中古住宅に評価指標を決め、売買を即すため、来年４月から物件評価の目安となる指標を公表すると発表しました。建築・不動産マーケットは急激に変化するように見えますが、人口の減少や世帯の変化を見るとその将来がみえてきます。大きく分けてこれからの建築、特に居住用の不動産については、わが国の抱える人口・世帯等の社会構造的な問題と、建物における環境、耐震等の問題がかかわってきます。
日本の人口が減少傾向にあるのは誰もが知る事実です。経済の成長を考えるのに、人口増加を考える事が当たり前だった時代の理論はもはや通用しません。急激な少子高齢化は社会的大問題であり、これからの政治や経済のあり方にも大きく影響します。今までに経験したことのない事態にどのように対処するかは全く未知の世界となります。ここで、少し慎重に数字を考えてゆきますが、２０１０年の人口ピラミッド（国立社会保障・人口問題研究所）は図１のとおりとなります。４５年先の２０５５年の予想の図２と見比べて頂ければ解りますが、全体の面積（＝総人口）は減り、頭でっかちな高齢社会になる事が伺えます。人口の総数で言えば２００８年が、１億２千７百万人だったのが、たった４５年で８千９百万人になってしまうのです。これは今から５５年前の１９５５年と同じレベルであり、僅か１００年の間で日本の人口には大きな変動がおこります。現在の６５歳以上の老年人口は２１％、つまり１００人に対し２１人ですが、２０５５年には４１％、１００人に対し４１人となります。また、０歳～１４歳までの年少人口は8％、１５歳～６４歳の勤労人口は５１％となり、働く人は実に２人に１人となります。このような時代が来る事を考えれば、今までの建築・不動産のあり方が大きく変わることは予想できると思います。また、忘れてならないのは世帯数です。日本の世帯数はまだ増加しています。人口減少が起こったにも関わらずしばらく世帯数は増加するのです。２０１０年の総世帯数は５千２０万世帯、平均世帯人員は２．４７人です。２０１５年では、５千６０万世帯、平均人員は２．４２人に減少します。推計ではここで世帯数は頭打ちになります。平均人員は減少し、さらに単身世帯は増加が加速します。つまり、不動産投資を考えるには、直近での世帯数増加、将来の人口減少、世帯数減少及び単身世帯の増加を考える必要があります。
これらの人口問題を切り口に考えても、直近のデータは別にして近い将来ストックマーケットである中古の建物流通が中心となり、それを修理して使うリフォームマーケットが充実してくることが読み解けます。さらに、拍車をかけるのが環境の問題です。日本の住宅の耐用年数は３０年であり、米国５５年、英国７７年に比べかなり短いものとなっています。これでは財産である不動産と言っても社会的価値は維持できません。今後は新築住宅に性能の高い省エネ基準や耐震基準が求められ、長期に居住でき、環境に優しいエコ住宅である事が必須となります。長期に住宅が使用するわけですから、この切り口でも中古マーケット、リフォームマーケットは活性化すると予想されます。新政権による成長戦略に挙げられている、建物検査・保証、住宅履歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革は、今までの建築・不動産マーケットのありかたを大きく変えることになると思われます。

前田由紀夫

図.1　2010年　人口ピラミッド

図.1　2055年　人口ピラミッド

ここ数年間、金融不安、経済危機、政権交代と我々を取り巻く環境はめまぐるしく変化していますが、それに伴い不動産は将来どのような動きをするのでしょう。

昨今不動産も、他の商品と同じように再利用するマーケット、すなわち中古利用に移ってきています。通常、新築住宅着工件数は年間１００万戸を基準にそれ以上が見込まれました。しかし、07年度は１０３万戸とかなり落ち込み、昨年を見ても１月～10月までの着工件数は65万戸しかありません。これは１９６０年代後半の水準となり、経済は高度成熟しているものの、マイホームを持つことが人生最大の夢だった時代と同じレベルになってしまいました。

このような時代の流れを読むと、不動産も再利用の時代に突入していると考えられます。これは、いままでの消費型社会から循環型社会への転換が不動産のマーケットにも顕在化してきていることだと考えられます。環境問題の視点で見れば、資源を有効に使ってＣＯ２の削減をし、いまある資源を再利用する考え方です。住宅から排出されるＣＯ２の量は住宅建設時に20・６％、修繕・解体時に７％、そして使用しているときに72・５％を排出します（CASBEEすまい評価マニュアルより）。つまり、居住している時こそ多くのＣＯ２を排出するわけですから、再利用の際には改修時の断熱等の対策が重要となってきます。

この再利用、つまり中古を直して使うことに対して消費者の抵抗感がなくなってきている事も、昨今の中古マーケットの伸びをみるとよくわかります。たとえば、中古のゲームやＣＤ、ＤＶＤ、本等はかなり多く流通しています。ブランド商品を扱う質店、車、家電、携帯電話までもが中古品の市場を拡大しており、消費者も満足している構図が出来上がっています。　中古品の問題点はその品質の証明にあります。安価な商品であれば、多少の瑕疵は見逃せますが、住宅のように高額なものはしっかりとその建物の質を検証する必要があります。ここが、他の商品と違い、安心できるマーケットが育成されるように行政がしっかりとした基準を設けなければならない理由だと思われます。完成した後の住宅の履歴や設備の性能等を記録する作業も推進されていますが、まだまだ安心・安定した売買のできるマーケットになるには時間がかかりそうです。

しかし、我々先進国においては、温室効果ガスを低減させるため、ＣＯ２削減に大きく貢献する余地のある不動産には期待がかかっており、時間をかける余裕はないのです。たとえば、断熱改修工事は今後の不動産（建物）に積極的に引き当てる必要があります。家電製品はトップランナー方式で省エネ基準をクリアし、高性能になってきました。しかし、それを使用する住宅の断熱が効果的に出来ていなければせっかく設備を更新しても省エネが十分に生かされません。今後、不動産の良し悪しを判断するには、外観や設備の良し悪しだけではなく、建物が設計図通りに安全、正確に施工されているか、また、省エネ性能や劣化具合はどのような状態か、住宅を修理した履歴がしっかり管理されているか等が重要となってきます。現在、年間の住宅販売戸数における中古住宅の割合は約13％です。これは、欧米に比べて極めて低い数字です。また、現在の日本の住宅の耐用年数も極端に短く住宅ローンが終わるとその価値はほとんどゼロになってしまいます。しかし、これからは、不動産も使い捨ての消費の時代から、長期にその価値を維持する時代となります。将来、自分の住宅の価値が下落しないのであれば、日ごろの点検や修理、またそれらの履歴を残す事も苦になりません。これからは、日本人の「もったいない」精神を生かした中古住宅の市場が活性化する時代がやってくるでしょう。

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総務省は、住宅、土地の保有状況及び世帯の居住状況等の実態を５年ごとに調査し、その現状と推移を明らかにしている。今回は、この調査をもとに不動産のゆくえを考えてみたい。

住宅総数及び空家

＊住宅総戸数

平成20年10月1日現在における全国の総住宅数は5759万戸となっており、平成15年の以前の調査時から、５年間で370万戸、6.9％が増加している。総戸数のうちの空き家は756万戸あり97万戸、14.6％増加している。総住宅数に占める空き家の割合は13.1％と過去最高となっている。三大都市圏の空き家は12.1％、それ以外の地域では14.3％と、人口の少ない地方圏の方が空き家の多いことがうかがえる。また、総世帯数は4999万世帯となっており、人口が減少しているにも拘らず前回の調査時よりも273万世帯、5.8％の増加となっている。

＊共同住宅

住居世帯のある住宅4961万戸を建て方別にみると、一戸建ては2746万戸で全体の55.4％、共同住宅は2069万戸となる。前回の調査と比較すると、一戸建て3.7％増に対し、共同住宅は10.5％増と、住宅数及び割合も過去最高になっている。この共同住宅を階数別にみると、６階建以上が共同住宅全体の32.6％、11階建以上は12.7％、15階建以上は2.8％となっている。前回との比較によれば、6階建以上は23.7％増、11階建以上は34.1％増、15階建以上は52.1％増と大幅に増加し、高層化進行している。

＊持ち家住宅率

住宅所有の関係別にみると、持ち家が3037万戸で、住宅全体に占める割合＝持ち家住宅率

は、61.2％、借家が1774万戸で35.8％であり、前回調査とほぼ同率となった。

＊専用住宅の借家の規模

住宅専用に建築された専用住宅について、一住宅当たりの住居の床面積をみると、持ち家は120.89㎡となっているのに対し、借家では45.93㎡と調査開始時から戸当たりの面積は増えているが、借家は持ち家の半分以下となっている。

＊高齢者等のための設備

高齢者などに配慮した住宅設備についてみると、高齢者等のための設備がある住宅は2415万戸で、住宅全体に占める割合は48.7％となっており、前回調査より8.9％増加した。

手摺のある、またぎやすい高さの浴槽がある、段差のない室内をもつ住宅が、住宅全体の20％以上となり、高齢化に配慮した住宅が増えている。

高齢単身者数

＊高齢者単身世帯

高齢者のいる世帯は1821万世帯となり、主世帯全体の36.7％と3分の1を超えている。前回の調査に比べ、180万世帯。10.9％の増加となった。

高齢単身世帯は414世帯となり、前回調査より76万世帯、22.4％増加し過去最高となり、高齢者のいる世帯に占める割合は22.7％と過去最高であり、今後、増えると予想される。

注）高齢者のいる世帯：65歳以上の世帯員がいる世帯

高齢単身世帯：65歳以上の単身の世帯

＊住宅火災報知機

自動火災報知設備（住宅火災報知機等）のある住宅数は2231万戸で、住宅全体に占める割合（自動火災感知設備設置率）は45％となっており、前回の1112万戸23.7％に比べ、ほぼ倍になっている。

また、住宅の建て方別にみると、一戸建ては31.1％、共同住宅は64.1％と共同住宅の設置率は一戸建ての2倍である。

注）住宅火災報知機等は、平成16年6月2日の消防法の一部改正により設置が義務付けられ、新築住宅は平成18年6月1日から、既存住宅は市町村条例で定める日から適用となっている。

この、住宅・土地統計調査の結果は、住生活基本計画、新総合土地政策推進要綱、大都市圏整備計画、住宅マスタープラン、防災計画等における分析のための基礎資料として利用される。

参考：総務省平成20年住宅・土地統計調査（速報集計）

前田由紀夫