http://www.enshow.com/blog enzo murmur Wed, 01 Sep 2010 01:30:53 +0000 http://backend.userland.com/rss092 ja [caption id="attachment_375" align="alignleft" width="300" caption="moon"][/caption] いよいよ中国のGDPが日本を上回ったようです。強い経済発展を続ける中国、景気低迷から抜け出せない日本、世界経済の地図は塗り替えられてゆきます。日本の個人消費・住宅は不振が続き、デフレから抜け出せない状態が続いています。また、このような状況の中、円は強くなり日本の輸出産業を苦しめます。最近では、中国がその強い通貨「元」で割安となった日本の不動産に投資をする姿も見られるようになりました。 昨今、我が国の不動産の価格は下落しています。リーマンショック以降の不況により、企業や個人が不動産を手放すケースが多くなりました。さて、今回はこのような経済状況の中での不動産投資の魅力とリスクを考えたいと思います。経済が不安定な時期だからこそ、不動産と真剣に向き合い考える必要があるのです。最近は、不動産の価格が下がっているのだから投資はまだ不安であると考える方もみえれば、下がっている今だからこそ割安な不動産に投資しようと考える方も見えると思います。また、老後の不動産収入を年金にプラスして得られるとか、サラリーマン大家さんとして副収入を得るなどの話しもよく聞かれます。では、不動産に投資することの魅力とはどんなことなんしょう。不動産を土地の活用を中心に考えればインフレ時にはたいへん心強い資産と言えます。高度成長期はこれで蓄財をした人や企業も多いのです。現金を持っているより、土地に変えておいた方が有利だった時代です。そのような時代では建物は減価してしまうのであまり価値が認められませんでした。不動産、特に土地が値上がりするので建物の潜在的価値である利回りはあまり注目されませんでした。土地の値上がり率よりも不動産そのものが持つ建物等の投資利回りが注目されるようになったのは最近のことなのです。投資と言う観点から見てみますと、昨年の日経平均は１年間で４０％以上下がりました。しかし、乱高下の大きい中古マンション等は東京都エリアでも７％の下落で止まっています。土地も下落を続けていますが一年で40％以上下げる事はありません。株式と不動産を同じに語ることはできませんが、居住用の賃貸マンションの賃料等はあまり景気に左右されず、入居者がいることを前提とすれば安定した収入が得られる投資と考えられます。また、銀行預金に比べると高い利回りが期待できるのも事実でしょう。もちろん、一戸の部屋だけに投資をすれば入居者がいないと収入はゼロになってしまい、利回りは０％となってしまいます。多数の部屋や一棟複数戸を所有していれば、そのようなリスクは低くなります。また、不動産は売りたくてもマーケットが冷え込んで買い手が付かない、購入した時よりも価格が下がってしまう等の換金性に対する即効性や値下がりも大きなリスクとして考えられます。売却経費がかさんだり年間の固定資産税が思わぬ負担となったりすることもリスクとなります。投資不動産の購入時の注意点は、利回りの標記にあります。利回りはすべての経費を差し引いて表すべきですが、必要な経費が記されていないものもあるので注意したところです。所有期間中の経費としては、固定資産税はもちろんのこと、管理費、修繕費、火災保険などがあります。また、金融機関から長期に借り入れをして事業を行う場合が多いと思いますが、その金利の上昇もリスク、少子高齢化、人口減少、一人世帯の増加、そして地震などの天災も日本や社会構造が抱える問題であり、今後の不動産経営にも大きく影響してきます。これらの要因を踏まえ、経費を抑えながらも質を落とさないようにするのがオーナーとしての能力となる訳です。 収益を得られる不動産は、居住用、店舗・事務所用、駐車場等がありますが、どれも投資金額、入居率、所有のための経費、所有期間中の経費、金利や天災、社会構造を考えることは重要な要素となります。 不動産投資には魅力もリスクもありますが、これからの時代、不動産投資はその質を落とさないようにし、戦略的に行うことが必須となってきました。 前田由紀夫 http://www.enshow.com/blog/?p=373 ここのところ政治や経済が不安定であり、しばらく先の見えない状況が続いています。そのせいか、不動産についてもあまり良い話は聞きません。公示価格や相続税路線価も軒並み下落しています。されとて、すべてが悪い訳ではなく、高収益を上げている不動産もあり、市場は二極化しています。「不動産は所有の時代から使用の時代に変わった」と言われるようになったのは数年前の事ですが、最近その言葉が身にしみて感じるようになりました。 その国の経済の状態を知る指標はGDPです。そのGDPの中に分けられている、不動産関連の項目は、「民間企業設備投資」と「民間住宅投資」となり、大きく影響してきます。再開発事業やオフィス・商業ビルの建設や増改築などは「民間企業設備投資」の額に大きく左右します。また、「民間住宅投資」は、住宅の設備修繕、インテリア、水道光熱費など、居住関連支出となり住宅に対する直接投資以上の金額が波及効果として現れます。民間企業設備投資は08年実績で約82兆円、民間住宅投資は約15兆円で実質GDPの約541兆円に対して18％を占める事になります。昨今の「民間住宅投資」の落ち込みは、新設住宅着工戸数の減少にあらわれており、昨年の落ち込みは危機的なものとなりました。これは、不動産市場における、需要が原因と言うだけではなく、供給側の問題があると考えられます。マンション等の需要はそれほど減っていないものの、金融機関が開発をするデベロッパーにお金を貸さない等の要因も大幅に新設着工戸数を減らした原因と考えられます。金融システムがスムーズに機能し、不動産にお金が流れれば、この業界が苦境を脱出できる可能性は出てくると考えられます。 最近の住宅市場は、東京圏で昨年５月以降、分譲マンションの売行きを示す初月契約率が好調とされる７０％前後まで回復しています。これらは、昨年のマンションの供給戸数が３万６千戸と、2000年の９万５千戸の三分の一に落ち込み、実に17年振りに４万戸を割った事が影響していると考えられます。また、オフィスビル市場は東京都心部で賃料が大幅に低下し、稼働率は回復傾向にあります。丸ノ内・大手町では、リーマンショック以前までは一坪あたり６万～７万円だったところが、最近では４万円以下でテナントを募集した例も見られます。賃料の下落はオフィスビル事業にダメージを与えます。企画段階での都心の新築ビルは、坪あたり３万円前後が限界の賃料相場だと言われています。分譲マンションやオフィスビルのいずれも、価格の低下によって物理的な需要、指数等が回復してきています。不動産の景況感を実感するにはマンションの契約率や、稼働率だけで判断するのは難しい時代となってきました。また、不動産事業者の業況ですが、財）土地総合研究所の不動産業調査によれば、不動産流通業（住宅地）の「経営の現況」指数は07年7月時調査で2年振りにマイナスとなって以降、落ち込みが続いていましたが、09年1月時調査の69.4ポイントを底に上昇に転じています。また、同時期、住宅・宅地分譲業の｢経営の現況｣指数も、61.9ポイントを底に4月、7月、10月と回復傾向にあります。しかし、以前マイナス圏内であり、上昇テンポも鈍化しているものの改善の兆しはみられます。しかし、ビル賃貸業の「経営の現況」指数は08年10月時調査で３年振りにマイナスに転じてから、時間がたつに従ってそのマイナス幅が拡大しています。昨年10月時点で33.3ポイントと７月の調査から６ポイント改善したものの、まだまだ悪化傾向が続いています。 不動産分野のデータのうち、住宅関連は景気の「先行指標」とされていますが、オフィスビル関連は「遅行指標」となるものが多いようです。企業にとっては、オフィス関連投資は金額が大きい割に業務への反映が送れる場合が多く、株主や従業員への説明責任を考えると、景気や業況に関するデータが上昇してこないと投資に踏み切ることは難しいと考えられます。 政府は「新成長戦略」なるものを発表しました。名目３％、実質２％を上回り、09年473兆円を20年には650兆円にまで拡大する目標です。これまでは、実質成長率を重視していましたが、今回の新成長戦略では名目成長率を重視しています。何れにしましても、不動産を取り巻く環境変化も大きく変わる事が予想されます。 前田由紀夫 [caption id="attachment_366" align="alignleft" width="199" caption="インスブルックの街角"][/caption] http://www.enshow.com/blog/?p=365 先月、政権交代をはたした連立民主党の鳩山内閣が解散をし、新たに菅内閣が発足しました。強い経済、強い財政、強い社会保障の実現のための新成長戦略が策定されました。建築、不動産業の戦略として、中古住宅・リフォーム市場の倍増計画が盛り込まれました。これまでの、新築重視の住宅政策からストック重視の住宅政策への転換を促進するため、建物検査・保証、住宅履歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革、マンションの再生を盛り込んだ中古・リフォーム市場整備のためのトータルプランの策定をしました。また、中古住宅流通市場・リフォーム市場を２０兆円まで倍増を図るとともに、ネット・ゼロ・エネルギー住宅を標準的な新築住宅とすることを目指します。これを受けて、国土交通省では中古住宅に評価指標を決め、売買を即すため、来年４月から物件評価の目安となる指標を公表すると発表しました。建築・不動産マーケットは急激に変化するように見えますが、人口の減少や世帯の変化を見るとその将来がみえてきます。大きく分けてこれからの建築、特に居住用の不動産については、わが国の抱える人口・世帯等の社会構造的な問題と、建物における環境、耐震等の問題がかかわってきます。 日本の人口が減少傾向にあるのは誰もが知る事実です。経済の成長を考えるのに、人口増加を考える事が当たり前だった時代の理論はもはや通用しません。急激な少子高齢化は社会的大問題であり、これからの政治や経済のあり方にも大きく影響します。今までに経験したことのない事態にどのように対処するかは全く未知の世界となります。ここで、少し慎重に数字を考えてゆきますが、２０１０年の人口ピラミッド（国立社会保障・人口問題研究所）は図１のとおりとなります。４５年先の２０５５年の予想の図２と見比べて頂ければ解りますが、全体の面積（＝総人口）は減り、頭でっかちな高齢社会になる事が伺えます。人口の総数で言えば２００８年が、１億２千７百万人だったのが、たった４５年で８千９百万人になってしまうのです。これは今から５５年前の１９５５年と同じレベルであり、僅か１００年の間で日本の人口には大きな変動がおこります。現在の６５歳以上の老年人口は２１％、つまり１００人に対し２１人ですが、２０５５年には４１％、１００人に対し４１人となります。また、０歳～１４歳までの年少人口は8％、１５歳～６４歳の勤労人口は５１％となり、働く人は実に２人に１人となります。このような時代が来る事を考えれば、今までの建築・不動産のあり方が大きく変わることは予想できると思います。また、忘れてならないのは世帯数です。日本の世帯数はまだ増加しています。人口減少が起こったにも関わらずしばらく世帯数は増加するのです。２０１０年の総世帯数は５千２０万世帯、平均世帯人員は２．４７人です。２０１５年では、５千６０万世帯、平均人員は２．４２人に減少します。推計ではここで世帯数は頭打ちになります。平均人員は減少し、さらに単身世帯は増加が加速します。つまり、不動産投資を考えるには、直近での世帯数増加、将来の人口減少、世帯数減少及び単身世帯の増加を考える必要があります。 これらの人口問題を切り口に考えても、直近のデータは別にして近い将来ストックマーケットである中古の建物流通が中心となり、それを修理して使うリフォームマーケットが充実してくることが読み解けます。さらに、拍車をかけるのが環境の問題です。日本の住宅の耐用年数は３０年であり、米国５５年、英国７７年に比べかなり短いものとなっています。これでは財産である不動産と言っても社会的価値は維持できません。今後は新築住宅に性能の高い省エネ基準や耐震基準が求められ、長期に居住でき、環境に優しいエコ住宅である事が必須となります。長期に住宅が使用するわけですから、この切り口でも中古マーケット、リフォームマーケットは活性化すると予想されます。新政権による成長戦略に挙げられている、建物検査・保証、住宅履歴情報の普及促進等の市場環境整備・規制改革は、今までの建築・不動産マーケットのありかたを大きく変えることになると思われます。 前田由紀夫 [caption id="attachment_360" align="alignleft" width="300" caption="図.1　2010年　人口ピラミッド"][/caption] [caption id="attachment_361" align="alignleft" width="300" caption="図.1　2055年　人口ピラミッド"][/caption] http://www.enshow.com/blog/?p=359 [caption id="attachment_346" align="alignleft" width="199" caption="木造集合住宅"][/caption] EUでは住宅の省エネを数値化しなくてはなりませんし、省エネ基準に則った住宅でないと価値も低くなってしまいます。また、住宅の寿命も長くする工夫が多くしてあります。よって、新築、中古住宅を問わずかなり高気密・高断熱であり、太陽光パネルや地熱利用などの自然エネルギーを利用する設備等の技術も進んでいます。しかし、それらをそのまま日本に持ってきても、気候や風土が違うので快適な住宅は出来ません。快適と感じることについては国や地域は関係ありませんが、南北に長い日本列島も南と北とでは気候条件から建物の仕様もかなり変わってきます。EUでも特に北に位置する地方は、自然のエネルギーをうまく利用していると思います。そのひとつの考え方に太陽からの光（熱）を蓄熱する考え方です。昼間降りそそぐ太陽からの熱を壁面などにため込んで、夜間の暖房に使うような考え方です。また、部屋の気密性・断熱性能を上げるための気密シートや、断熱材もよく考えられ、環境に優しい材料が使われています。国策として環境に取り組んでいるのがよくわかります。さて、快適な住まいとはどのような条件が必要であるかを考えてみましょう。一つの選択肢として、高気密・高断熱があります。では、どのようなメリットがあるのでしょう。しっかりと気密され、断熱された住宅ではどの部屋でも温度が一定し、年中快適に暮らせます。脳卒中で亡くなる方のデータを見てみますと、気温の低い長野県、秋田県、岩手県、群馬県が多くなっています。しかし、北海道は寒い地域にかかわらず鹿児島県よりも低くなっています。これは、北海道が非常に寒いことにより、住宅に寒さ対策が考えられているからにほかなりません。寒い時期は住宅の中の温度差が激しくなる傾向にあります。たとえば居間は25℃あるのですが、トイレやお風呂はまたそこに行く廊下は非常に寒く、5℃になっていたとします。実に温度差20℃です。これでは、暖かい部屋から冷蔵庫のなかに入るようなもので体もついていきません。特にご高齢の方には厳しい環境と言えるでしょう。この状態で脳卒中になったりすることを「ヒートショック」と呼びます。しかし、家屋全体を適正な温度にする工夫があれば、このヒートショックにより脳卒中になる方も少なくなります。この快適性能を実現するためには、温度差を小さくしなくてはなりません。空気は暖められると上昇しますが、高気密・高断熱の住宅は、暖房で暖められた熱が逃げにくく、部屋中の温度差があまりありません。家屋全体を暖めるというと無駄なエネルギーを使い省エネではなくなると思われる方がいるかもしれませんが、建物の外部に面す壁や窓を高気密高断熱にすることにより、少ないエネルギーで家屋全体が温まる状態となります。また、高齢者にとっても、家屋全体が暖かければ行動範囲が広がり、体を動かす機会も増えてきます。部屋の暖かさは、容量の大きな暖房器を使い室温を20℃にする場合と、高気密・高断熱で20℃を保つ場合では快適さが全然違います。壁・床・天井がしっかり断熱していないと冷輻射（コールドドラフトとも言い、冷たいものに近づくと人体からの輻射熱が吸収され反射熱がないので体感温度が下がること）により寒く感じ、隙間風やドアを開けた時の空気の流れで室温が高くても暖かさを感じないことがあります。これらのように体で感じる温度を体感温度と言います。断熱・気密レベルの低い建物は室温が20℃でも壁等の表面温度が10℃であれば体感温度はおおよそ15℃となります。しかし、断熱・気密レベルの高い家屋では、室温20℃、表面温度が18℃であれば体感温度は19℃となります。体感温度の計算は、（表面温度+室内温度）÷２＝体感温度、でだいたい求められます。これは寒い地方、寒い時期だけの問題ではありません。夏の冷房でも同じとなります。断熱や気密がしっかりしていない家屋は、外部から暖かい空気が流れこんだり、壁や屋根からの熱が伝わったりしてエアコンの効きが悪く感じます。これではせっかくの設備も能力を十分に発揮しません。高気密・高断熱を実現するには高度なノウハウが必要ですが、省エネで快適性の高い住宅は。CO2を25％削減しなければならない時代に必須となります。すでにEUでは多くの高気密・高断熱で省エネ快適な住宅が建てられています。 前田由紀夫 http://www.enshow.com/blog/?p=345 [caption id="attachment_353" align="alignright" width="300" caption="木造ホテル"][/caption] 昨今、地球温暖化対策を考えずして政治や経済は語れません。日本の家電製品はここ数年でかなりのレベルの省エネを達成してきました。これは世界に誇れる素晴らしい技術だと言っても良いと思います。日本企業の技術力の高さ、日本人のものづくりに対する勤勉さが、短期間で省エネ商品を開発したのです。また、エコポイント等の政策面の後押があったのは言うまでもありません。さて、家電製品のような機械物になるとかなりの技術を持つ日本人ですが、なぜか住宅の省エネについてはあまり深く考えていないように感じます。建物を建てて永く住み続ける事は省エネの基本的な考え方です。また、その建物は快適な空間がなければなりません。冬は暖かく夏は涼しい住宅です。しかもエネルギーを極力使わない住宅です。このエネルギーには二通りあります。一つは化石燃料を燃やして作ったエネルギーです。これは一般的に電力会社で買ったものを使っています。もうひとつは、自然エネルギーを利用したものです。太陽の光を利用した太陽光パネル、太陽の熱そのものを利用した温水器、また、風や地熱等を利用したものもあります。電力エネルギーを得るために色々と工夫されています。そして、最近は様々な商品が開発されています。太陽電池はもちろんのこと、家庭用風力発電機、エコキュート、熱交換換気扇、液晶テレビ、ＬＥＤ照明等々。しかし、省エネの象徴的なものは車でしょうか。エコカー減税もの追い風もあって、ハイブリッドカーは驚くほどの売れ行きです。モーターとエンジンで走りますのでかなり燃費が良いのです。さて、この燃費ですが、家電製品の消費電力や自動車の燃費は気にしますが、住宅がどのくらいの燃費であるのかはあまり議論されてきませんでした。しかし、ＥＵの住宅事情は少々違います。最近、ＥＵでは新築及び中古住宅に、燃費表示をすることが義務付けられたのです。これを、エネルギーパフォーマンス表示制度と言います。加盟国によって算出方法や表示方法は多少違いますが考え方は同じです。住宅全体を捉え、どのくらいの燃費であるのかを、住宅の床平方メートル当たりの年間エネルギー消費量として表示しなくてはなりません。日本の場合、最近始まった住宅版エコポイントもそうですが、住宅のパーツパーツを捉えた考え方をしています。これでは住宅全体の燃費を知ることはできません。日本は世界をリードして省エネ商品を開発し、ＣＯ２排出を抑えなければならない立場なのですが、現状は方向性が違います。 また、住宅そのものを建てるのに大量のエネルギーが必要となります。ＥＵでは住宅と言うと石造りのイメージがあります。しかし、最近では環境に優しい循環型の建物として木造が注目されています。すでに４階、５階建ての木造住宅が普通に建設されているのには驚きです。日本も森林大国であり、一戸建てを建設するには木質の材料を使用するのが一般的です。また、合板などの木質材力は、鋼材やアルミニウムに比べ材料生産時のエネルギー消費が格段に小さく済みます。つまり、日本でも意識をすれば環境によい快適な住まいづくりの流れになると思います。最近、環境番組等を観ていると「フードマイル」をよく取り上げています。これは、販売されている食材が原産地からどのくらいの距離を移動したかを測ったものです。よくアスパラガスや小麦を例にとって、国産と輸入でどのくらい消費エネルギーが違うかを比較されています。これは、住宅にも言える事です。建材の製造過程のエネルギーが少なく、それらの建材をうまく使って快適な住宅を建設すればよい訳です。もちろん、その快適さは寒さ暑さを我慢するようなものでないと言う定義をクリアしなくてはなりません。さて、ＥＵの住宅はどのような工夫が凝らされているのでしょう。ドイツやオーストリア、スイス等は日本よりかなり気温の低い国です。同じ住宅と言っても、もちろん日本とのは気候の差もありますし、習慣も違います。しかし、省エネルギー（エコ）で快適な暮らしをする目標は日本もＥＵも同じです。快適な住宅は寒暖の差がなく、高齢者や障害者に優しく、誰にとっても健康的な住宅です。次回はその快適さを求めるための工夫について考えたいと思います。 前田由紀夫 http://www.enshow.com/blog/?p=350 ここ数年間、金融不安、経済危機、政権交代と我々を取り巻く環境はめまぐるしく変化していますが、それに伴い不動産は将来どのような動きをするのでしょう。 昨今不動産も、他の商品と同じように再利用するマーケット、すなわち中古利用に移ってきています。通常、新築住宅着工件数は年間１００万戸を基準にそれ以上が見込まれました。しかし、07年度は１０３万戸とかなり落ち込み、昨年を見ても１月～10月までの着工件数は65万戸しかありません。これは１９６０年代後半の水準となり、経済は高度成熟しているものの、マイホームを持つことが人生最大の夢だった時代と同じレベルになってしまいました。 このような時代の流れを読むと、不動産も再利用の時代に突入していると考えられます。これは、いままでの消費型社会から循環型社会への転換が不動産のマーケットにも顕在化してきていることだと考えられます。環境問題の視点で見れば、資源を有効に使ってＣＯ２の削減をし、いまある資源を再利用する考え方です。住宅から排出されるＣＯ２の量は住宅建設時に20・６％、修繕・解体時に７％、そして使用しているときに72・５％を排出します（CASBEEすまい評価マニュアルより）。つまり、居住している時こそ多くのＣＯ２を排出するわけですから、再利用の際には改修時の断熱等の対策が重要となってきます。 この再利用、つまり中古を直して使うことに対して消費者の抵抗感がなくなってきている事も、昨今の中古マーケットの伸びをみるとよくわかります。たとえば、中古のゲームやＣＤ、ＤＶＤ、本等はかなり多く流通しています。ブランド商品を扱う質店、車、家電、携帯電話までもが中古品の市場を拡大しており、消費者も満足している構図が出来上がっています。　中古品の問題点はその品質の証明にあります。安価な商品であれば、多少の瑕疵は見逃せますが、住宅のように高額なものはしっかりとその建物の質を検証する必要があります。ここが、他の商品と違い、安心できるマーケットが育成されるように行政がしっかりとした基準を設けなければならない理由だと思われます。完成した後の住宅の履歴や設備の性能等を記録する作業も推進されていますが、まだまだ安心・安定した売買のできるマーケットになるには時間がかかりそうです。 しかし、我々先進国においては、温室効果ガスを低減させるため、ＣＯ２削減に大きく貢献する余地のある不動産には期待がかかっており、時間をかける余裕はないのです。たとえば、断熱改修工事は今後の不動産（建物）に積極的に引き当てる必要があります。家電製品はトップランナー方式で省エネ基準をクリアし、高性能になってきました。しかし、それを使用する住宅の断熱が効果的に出来ていなければせっかく設備を更新しても省エネが十分に生かされません。今後、不動産の良し悪しを判断するには、外観や設備の良し悪しだけではなく、建物が設計図通りに安全、正確に施工されているか、また、省エネ性能や劣化具合はどのような状態か、住宅を修理した履歴がしっかり管理されているか等が重要となってきます。現在、年間の住宅販売戸数における中古住宅の割合は約13％です。これは、欧米に比べて極めて低い数字です。また、現在の日本の住宅の耐用年数も極端に短く住宅ローンが終わるとその価値はほとんどゼロになってしまいます。しかし、これからは、不動産も使い捨ての消費の時代から、長期にその価値を維持する時代となります。将来、自分の住宅の価値が下落しないのであれば、日ごろの点検や修理、またそれらの履歴を残す事も苦になりません。これからは、日本人の「もったいない」精神を生かした中古住宅の市場が活性化する時代がやってくるでしょう。 [caption id="attachment_343" align="alignleft" width="199" caption="Old　Faithful　Inn"][/caption] http://www.enshow.com/blog/?p=341 [caption id="attachment_329" align="alignleft" width="137" caption="私の百人一首"][/caption] タイトル：わたしの百人一首 著　者　：白州正子 出版社：新潮文庫 価 格：500円税込 最近ではお正月に百人一首をやらなくなりました。ゲームには無数の遊びがありますし、テレビでも多くの番組がみられます。しかし、私の子供のころには、凧を作成したり、双六を作ったり、百人一首を取り出し、あまり意味は解らなかったのですが、上の句から下の句を思い出す作業をしていました。 白州正子と言えば、あの白州次郎の妻であり、晩年は作家として「能面」「かくれ里」で有名になりました。今回の一冊は、そんな彼女が百人一首について彼女なりに歌人の思いを綴った一冊です。誰もが歌の一首や二首は思い浮かぶと思いますし、カルタ遊びで耳にしていることもあり、大変馴染みやすく興味溢れます。 http://www.enshow.com/blog/?p=328 昨年から続く金融危機、景気の停滞によりどんよりとした経済状況が続く中、先の月例経済報告では「デフレ」という文言も織り込まれました。今年は経済の冷え込みの影響により不動産もその将来性に明るい兆しはみられない年となりました。もちろん、こんな時期だからこそ安価で不動産を手に入れ、事業に活用したり、マイホームを手に入れたりするチャンスともなります。長い目で見れば不動産投資の良い時期なのかもしれません。バブル経済崩壊後の土地神話は夢と消え、昨今の経済の疲弊が拍車をかけ不動産のゆくえに大きく影を落としています。低金利、年金不安と言われる中、個人の投資家も不動産投資を考える人は多くなりました。確かに不動産は目に見える建物や駐車場等を所有しているという安心感や所得税や相続税の軽減効が見込まれ、他の金融商品より身近でわかりやすい特徴があります。今までは、単純に不動産を購入し、賃料収入を得て、その売却利益を得るというのが一般的でした。投資額を回収するための賃料収入（インカムゲイン）、そして出口としての不動産売却利益（キャピタルゲイン）。たとえ当初の投資金額よりも安価に売却したとしても、月々の賃料が確保できていれば、節税もできもし売却損（キャピタルロス）が出たとしてもダメージは回避できます。しかし、これはあくまで机上の計算であり、いま問題となっているのはこの収入である賃料が本当に予定どおりに回収できるかどうかという点です。昨今の賃貸不動産状況は地域により大きく変わり、賃料をいくら値下げしても入居者が集まらない物件も出てきています。これは不動産を利用する側の動き、すなわちマーケットの構造をみればわかります。たとえば、人口ピラミッドをみると、住宅を新たに必要としている20歳後半～30歳前半の人口あたりを見ると解ることがあります。この30歳前後の人が生まれたのは第二次ベビーブームと言われ、第一次ベビーブームの子供たちであり、その後人口は減っています。つまり、この部分を切り取ってみると30歳前後はすでに親の家があり住宅は残されるのです。また、世帯数に関しては増加の傾向にあるのですが、ここでも問題があります。その内訳は高齢者夫婦から高齢者単身と長寿になればなるほど、高齢者単身世帯化の増加となります。これは、のちに急速に世帯数を減らし、住宅を余らせることになるでしょう。 わが国の少子高齢化を考えれば将来の不動産のあり方が見えてくると思います。もちろん地域差はありますが、すでに住宅の空き家率は13％以上となりフローからストックの時代となっています。これからは、新たに建てるのではなく、既存の住宅を修繕する住まい方が主流になってくると考えられます。また、日本の住宅寿命は諸外国にくらべ短く、苦労して住宅ローンを完済した後には住宅価値は限りなく0に近くなります。最近になって政策的に超長期住宅の構想が具体化されてきました。持続可能な住いを作り、将来にわたってその価値を継承してゆく構想です。この構想は、構造部分（スケルトン）を長寿命化し、内装や設備（インフィル）部分をその時代に合ったスタイルに改装することで快適な暮らしと低コストを実現します。もちろんこれらの住宅は断熱性能も高く、環境配慮型住宅であり省エネルギーなので水道光熱費も安く抑えられます。 また、「不動産のゆくえ」特に住宅においては、もうひとつ重要な要素があります。それはわが国特有の事情である地震です。新耐震と言われる建築基準法の耐震基準は昭和５６年に新基準が施工されています。この時期を境に新しい建物は地震に強く将来の価値も望めます。しかし、古いものは耐震改修工事の必要があり、維持するのには大きなコストがかかります。現在では昭和56年以降に建設された住宅は全住宅の60％を超えていますが、まだまだすべての住宅の耐震性能を上げるのには時間がかかります。 今年、連載をしてきました「不動産のゆくえ」ですが、はなかなか予想できないものです。景気の動向や人口の動向を良くみながら、短期、中期、長期にどのように変化するかを、地域の要因を重ね合わせて総合的な判断をしながら考えなくてはなりません。 [caption id="attachment_322" align="alignleft" width="257" caption="人口ピラミッド"][/caption] 前田由紀夫 http://www.enshow.com/blog/?p=320 相続財産を相続人が分けることをいいます。遺言により各相続人の取得する財産が具体的に記されている場合を除いて、相続人全員で協議して、誰が、どの財産を、どの方法で、どれだけ取得するかを決めなければなりません。遺産分割の協議は、民法で「遺産に属する物又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮してこれをする」とされています。遺産分割協議に相続人全員が参加していなかった場合は、その遺産分割協議は無効となります。また、協議は相続人間での任意の話合いであり、相続人全員で協議し、全員が賛成すれば、遺言や法定相続分に関係なく財産をどのように分けることも自由となります。なお、協議ができないときや不調のときには、家庭裁判所で決めてもらうこととなります。 http://www.enshow.com/blog/?p=315 衆議院選挙で民主等が圧勝し、鳩山由紀夫氏が第93代首相となった。先月26日に臨時国会が召集され、いよいよ民主党の手腕が試される。所信表明演説では、政権交代を「国民の選択」とし、無血の平成維新と銘打って国政の変革に取り組みと宣言した。 さて、不動産における政策はどのように変わるのだろうか。今回は住生活基本計画（生成18年９月閣議決定）に基づき、その内容を確認したい。 20年度においては、少子高齢社会の到来、社会情勢の急激な変化に対応し、住宅投資の活性化による内需主導の持続的成長が求められ、住宅ストックの質の確保をする観点から、長期優良住宅の普及および省エネ改修等のリフォームを緊急的かつ重点的に促進するため、住生活基本計画の変更を行っている。 ＊住宅の長寿命化の取組み 平成20年11月に「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」が成立した。これは、住宅が長期にわたり良好な状態で使用し続けることができるように、構造や設備について。一定以上の耐久性、維持管理の容易性等の性能を備えた住宅、いわゆる長期優良住宅の普及を図るものであり、ストック型社会への転換に向けた取り組みである。20年度は、ストック型社会における住宅のあり方について、民間等の優れた提案を公募・採択し、長期優良住宅等の普及啓発に寄与するモデル事業に対して支援を行う「超長期住宅先導的モデル事業」等を実施している。（20年度採択件数：88件） [caption id="attachment_306" align="alignleft" width="300" caption="リフォーム規模の推移"][/caption] ＊良質な住宅ストックの形成と将来世代への継承 リフォームを促進するため、リフォームに係る様々な情報の提供等を行うリフォネットhttp://www.refonet.jp/ の普及や、住宅履歴情報の整備・普及を推進している。また、住宅金融支援機構の証券化支援業務では、既存住宅の取得に対する融資限度の見直し（改修費用の上乗せ）、リフォーム費用に対する死亡時一括償還型融資では、融資対象の追加や融資限度額の引上げ等をおこなっている。 ＊多様な住居ニーズが実現される住宅市場の環境整備 住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）に基づき、新築住宅の基礎部分に係る１０年間の瑕疵担保責任を義務付けるとともに、新築住宅及び既存住宅に対し、耐震性、省エネ対策、シックハウス対策等、住宅な基本的な性能を客観的に評価し、表示する住宅性能精度を実施している。平成19年度の実績は、設計図書の段階で評価した設計住宅性能評価書の交付が21万7千戸、現場検査を経て評価した建設住宅評価書・新築住宅の交付が20万４千戸、既存住宅の交付が1500戸となっている。 建設住宅性能評価を受けた住宅に係る紛争については、指定住宅紛争処理機関が裁判によらず迅速かつ訂正な処理を図ることとしており、住宅紛争処理センターがその支援を行っている。このセンターは、住宅全般に関する様々な相談も受け付けている。19年度の実績は、指定住宅紛争処理機関における紛争処理の申請受付件数は28件、住宅紛争処理支援センターの相談件数は2,800件となっている。 ＊賃貸住宅市場の整備 賃貸住宅市場においては、戸建て住宅、マンション等の持家ストックの賃貸化等を通じたストックの質の向上を図るため、定期借家制度の普及、サブリース事業の適正化等の環境整備に取り組んでいる。 ＊街なか住居の推進 少子高齢化の進展に伴って、高齢者や子育て世帯を中心に歩いて暮らせるまちづくりが求められているとともに、中心市街地の空洞化が進む中、街なか住居の推進によるにぎわいの再生が必要となっている。このため、ゆとりある生活を実現し、職と住が接近した近接した都市構造の形成、居住機能を含む多様な都市機能が複合した魅力的ある市街地への更新を図る必要があることから、総合設計制度、高層住居誘導地区、用途別容積型地区計画、中心市街地の活性化に関する法律も基づく中心市街地共同住宅供給事業等により、都心部や中心市街地における住宅供給を誘導・促進し、街なか居住を推進している。 主だった住生活基本計画の推進する事業を見てきた。他にも、住宅金融、税制、マンション管理の適正化と、改修・建替えの円滑化、木造住宅の新興、住宅確保に特に配慮を要する居住の安定確保などが示されている。 「衣・食・住」は生活してゆく上で極めて重要な要素である。特に「住」の部分が人間関係を構成し、社会を構成してゆく。これからの住生活における政策は、激変する社会情勢を鑑み、将来に向けてより国民が豊か生きられるようなもになることを願う。 参考：国土交通白平成20年 前田由紀夫 http://www.enshow.com/blog/?p=305